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1. 양도소득세란?
양도소득세란 개인이 부동산(토지·건물 등)을 양도할 때 발생하는 이익(양도차익)에 대해 부과하는 세금입니다.
과세대상 예시: 아파트, 빌라, 단독주택, 상가건물, 토지, 오피스텔 등
과세 시점: 잔금을 받고 소유권이 실제 이전되는 날
2. 양도소득세 산출 흐름
- 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
- 장기보유특별공제 적용
- 과세표준 계산
- 세율 적용하여 산출세액 계산
- 세액공제 및 지방소득세 반영하여 최종 납부세액 결정
3. 주요 용어 상세 설명
① 양도가액
부동산을 팔 때 실제 받은 금액. 매매계약서 기재 금액이 기준입니다.
② 취득가액
취득 당시 실제 지급한 금액 + 취득 관련 비용.
- 취득세
- 등록세
- 중개수수료
- 인지세
③ 필요경비
양도 과정에서 발생하는 비용.
- 중개수수료(양도 시)
- 수선비(가치 증가 인정 시)
- 법무사 비용
4. 장기보유특별공제
보유기간에 따라 양도차익 일부 공제.
일반 부동산 공제율:
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3~4년 | 6% |
| 4~5년 | 8% |
| 5~6년 | 10% |
| 10년 이상 | 30% |
5. 과세표준 계산 공식
과세표준 = (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제)
6. 세율 적용
기본 세율 (2025년 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,200만 이하 | 6% | - |
| 4,600만 이하 | 15% | 108만 |
| 8,800만 이하 | 24% | 522만 |
| 1억5천만 이하 | 35% | 1,490만 |
| 3억 이하 | 38% | 1,940만 |
| 5억 이하 | 40% | 2,540만 |
| 5억 초과 | 42% | 3,540만 |
중과세율: 다주택자는 최대 +30% 가산
7. 지방소득세 및 농어촌특별세
- 지방소득세: 산출세액 × 10%
- 농어촌특별세: 일부 과세 대상 시 별도 과세
8. 실제 계산 예제
예시 상황
- 양도가액: 8억
- 취득가액: 4억
- 필요경비: 2,000만 원
- 보유기간: 10년(장기보유특별공제 30%)
1) 양도차익 = 8억 – 4억 – 2,000만 = 3억 8,000만
2) 장기보유특별공제 = 3억 8,000만 ×30% = 1억 1,400만
3) 과세표준 = 3억 8,000만 – 1억 1,400만 = 2억 6,600만
4) 산출세액 = (2억 6,600만 ×38%) –1,940만 = 9,528만
5) 지방소득세 =9,528만 ×10% = 952만
최종 납부세액 = 1억 480만
9. 1세대 1 주택 비과세 요건
- 1세대 1주택
- 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 이상 거주)
- 실거래가 9억 원 이하
- 양도일 기준 요건 충족
9억 초과분만 과세됩니다.
10. 양도소득세 신고 및 납부
- 신고기한: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
- 신고방법: 홈택스 전자신고, 세무서 방문
- 납부방법: 무통장 입금, 계좌이체, 카드납부
11. 유의사항
- 조정대상지역 다주택자: 중과세율 적용
- 신고 누락 시 가산세(20%) 부과
- 상속·증여 취득 시 취득가액 계산이 다름
더 구체적인 사례 계산이나 절세 전략이 필요하시면 알려주세요!
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